不少买家“挥泪斩马谡”，将资金从证券市场中套现直接还贷

　　“在近期银根紧缩的情况下出现提前还贷增多的情况，是买家根据自身经济实力和投资方式做出的正常调整，没有必要为此感到恐慌。”广东金融学院工商管理研究所教授周建波如此理解近期出现的还贷热潮。而从时间上推算，最近一波的还贷高峰可能在春节前后便已经形成。

　　还贷可能始于春节前后

　　保利地产代理市场部总经理吴定金表示，从一般的市场经验来看，近段时间并不是提前还贷的最佳时期，不过经过去年年初以来连续六次加息之后，市场形势已经发生了较大的变化。

　　此外，虽然这两个月没有出现大的政策调整，但是整个业界都可以预见到的是，为了避免物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀形态，中国人民银行肯定还会继续实施从紧的货币政策，加息在未来一段时间内还将持续进行，这种市场环境促使了提前还贷热潮在短期内迅速形成。

　　记者了解到，四大国有银行提前还款一般都需要提前30个工作日进行申请，而在实际操作当中，银行会根据买家申请情况和自身放贷情况进行调整。受到前一阶段房贷新政带来的贷款门槛提升影响，导致了近期提前还贷的操作周期长于以往，达到了两到三个月时间。因此，各家银行还贷比例明显增加的数据有可能是春节前后的市场反映。

　　根源加息导致成本上涨

　　如果在去年年初便已经买楼，经过一年多时间发展之后，您的月供支出会否抵达难以接受的程度？亿达按揭提供的一份账目也许能够说明问题。根据计算公式，假定买家向银行贷款30万元，以20年为还贷年限，按照商业性贷款基准利率计算，他每个月的月供额度为2297.2元，经过去年连续六次加息之后，现在的月供将变成2477.7元，前后相差共180.5元，增幅达到7.86%.对于选择15年和10年两个还贷期限的买家来说，每个月的还贷额度将分别增加168元和154.3元。“银行实际上是一个慢性杀手。”朱先生去年年初在海珠区罗马家园购买了一套91平方米的三房单位，4月份刚刚还贷时月供还只有3189.2元，目前已经增加到了3420元左右。“每个月看起来好像数目不大，但是如果算上总量，我要一共多偿还给银行五万多。”朱先生告诉记者，在看了上周南方都市报关于《提前还贷潮猛过房贷新政》的新闻报道之后，他决定将手头积累的10多万元现金用作提前还贷。

　　助力其他投资回报降低

　　“去年年底之前不管是炒股还是买基金或是搞期货，操作得好的，随随便便就可以赚个翻番，水平差一点好歹也有20%-30%.到了今年年初，不赔已经算是万幸。”手中握有三套住房的李女士身兼炒房客和炒股人“双重身份”，身背近万元房贷的她上个月已提前还贷30万元，股市不利是其中原因，另外，现在银行的高昂贷款利率也让她“顶不顺”。

　　满堂红亿达按揭公司市场部主管陈溢溢称，选择提前还贷的前提是具有一定的经济积累，因此近期还款的自住型买家比例相对不高。从亿达按揭近期了解的情况来看，因为受投资市场低迷影响，不少投资型买家手中持有的股票和基金收益出现缩水，在此情况下，他们宁愿选择“挥泪斩马谡”，将资金从证券市场中套现出来偿还贷款，或是将手头原本准备投入股市的钱财调转入还贷市场。

　　背景新闻

　　提前还贷潮来临

　　部分银行今年以来出现连续数周个人房贷提前还贷量高于正常还贷量一倍至两倍的情形，许多贷款买房的市民纷纷前来提前还贷。而在往年同期，提前还贷量在高峰期也只是与正常还贷量旗鼓相当。以招商银行广州分行为例，今年该行个人贷款实际新增约7亿元，与去年发放水平基本持平。但是，今年1-3月，个人贷款归还约6亿元，其中提前还贷、正常还贷分别约为5亿元、1亿元。

　　附带影响

　　一次性付款比例也攀升

　　已经按揭购房的市民倾向于选择提前还贷，而越来越多刚买房的市民干脆直接一次性付款，以免除后顾之忧。满堂红关于二手商品住宅交易付款方式的统计分析显示，2006年广州二手楼市一次性付款的比例接近50%，进入去年后出现明显的下滑趋势，并在9月份达到最低值，当时的检测数据是28%.受到去年9月底的房贷新政影响，一次性付款的比例在去年10月份之后开始回升，现在已经达到了30%以上。

　　广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军指出，一手楼市方面一次性付款买家相关数据目前尚未出台，但应该与二手市场的比例相差不大，“我们以前代理的项目，采用一次性付款购房的买家比例约为三成，现在已经上升到了四成以上，且多数集中于高端楼盘。”以花都楼盘星缘美居为例，这个户型面积全部在140平方米以上的项目近期成交了近百套单位，一次性付款买家比例接近50%.

　　杨晓军称，除了受政策影响导致还贷成本提高之外，发展商为了实现资金快速回笼，对一次性付款的买家提供了一两个点左右的折扣优惠，这也是吸引部分买家放弃按揭购房的重要原因。

　　业界视点

　　还贷潮与楼市危机无关

　　广东金融学院工商管理研究所教授周建波：近期有条件的老百姓会选择部分或全部提前还贷，尤其是投资型买家，更愿意将资金从股市当中腾出来，偿还贷款，因为一方面银行的滚动利息太高，另一方面，股市或者其他投资市场当中的获利正在走低。

　　有人将这一现象称为危机到来的前兆，其实言过其实了。房地产业的真正危机在于以贷款为主的中小投资者，在未来楼市周期中出现无力还款的情况，从而将房产以不良资产的形式转嫁给银行，导致大量呆死坏账的出现，现在这一局面尚未出现。

　　买家对市场信心不足

　　广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军：近期的宏观调控政策都围绕避免通货膨胀展开，对于具体的房地产行业来说，则是为了防止市场过热。实际上，相关调控在2004年便已经开始，初级政策主要立足于供应方面的释放，但是效果并不明显，以至于商品住宅价格在2006和2007两年时间内出现大幅上升。在此基础下，政策在近两年调转枪口，着力于抑制需求，加息便是这一宏观调控方针的最直接表现形式。

　　每次加息之后都会出现一波惯性式的还贷潮，在近期并没有出现突然加息的情况下，提前还贷仍然十分明显，就和整个市场大环境有相当的关联。目前楼市出现周期性下调的局面，使得部分原本打算在近期入市的投资型买家对后市信心不足，于是将资金用于偿还之前已购住宅的贷款方面。

　　对金融业影响大于房地产

　　广州中原地产项目部总经理黄韬：从2004年10月份开始，房贷利率便进入了一个明显的上升通道，其中仅仅去年一年便提高了2%，买家压力因此增加不少，提前还贷自然在情理之中。至于还贷热潮对未来市场的影响，现在还无法判断，但有一点可以肯定，这一现象对于金融业的影响要远大于房地产业。如今房贷已成为银行最优质的一部分放贷资产，如果这部分资产缩水，对于银行的打击显而易见。

　　此外，从目前来看，虽然媒体时常爆出“房贷新政”在各个地区有一定松动迹象，但实际上松口不多，一些银行，如农业银行甚至对购买第四套或者更多住房的买家实施了“禁贷”政策，这对于房贷资源的吸收也会造成不小影响。

　　提前还贷的买家类型

　　A收入不稳型买家

　　不论是采取等额本息或是等额本金还贷法，买家每个月都必须支付一定数目的还贷款，由于一般的还贷年限并不短暂，这就要求买家在大多数时间里都具备足够的还贷能力。由于房贷月供额随着银行政策调整而逐渐增加，不少买家从今年起月供都增加了数百元，有的甚至会高达几千元，生活压力肯定会相应增大，对于收入不稳定的购房者来说尤其如此。因此，这部分买家自然而然便成了近期提前还贷潮中的主力军。

　　B多套物业持有者

　　去年多次加息以及9月27日的房贷新政是央行在进行银行自我风险的控制调节，对房地产市场而言，则更多的是针对投资型买家。比如第二套房贷细则中“第二套房首付提高至四成，基准利率上调10%”，以及后来的5年期以上个人住房贷款利率从6.84%（优惠利率执行5.814%）增加到7.83%（优惠利率6.6555%），增幅达到14.47%.投资型买家在还贷利息增加的同时，还不可以享受优惠利率，因此遭受的“损失”相对首次置业买家更大。

　　C中大型投资商

　　在房地产市场除了买家之外，还有一些机构和公司专门从事房地产购买投资行为，最著名的有山西炒房团和温州炒房团。这部分买家手中往往握有大量资金，却采取多套同时按揭而非一次性付款的方式购买住房，他们在市场上升周期时，能够获取比普通投资者更高的利润，不过到了市场下调周期，资产的缩水程度会高于普通住宅。

　　此外，投资商除了房产之外，往往还投资了股票、债券等其他类型，而股市近期的低迷行情，也促使他们将资金抽离，投入房地产还贷。

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　　提前还贷小贴士

　　A、供款时间要求

　　一般来说，银行对借款人的提前还款申请都要求借款人供足一定的期数才予以受理，否则银行认为借款人有炒楼嫌疑不予批准其提前还款申请。而银行对最低还款期数的要求都会在贷款合同条例中明文规定，且各银行对最低供款期数的要求也大同小异：

　　中国银行、中国农业银行都要求借款人至少供满一年才可申请提前还款；

　　中国工商银行要求借款人至少供足半年才可以申请提前还款；

　　中国建设银行在新的贷款合同上面也明文规定，借款人须供满一年后方可提前还款。

　　各商业银行大都规定最低供款期数为一年。

　　B、资料要求

　　申请提前还款时要求提供：

　　1借款人身份证原件；

　　2贷款合同原件；

　　3供楼款存折原件。

　　如果是委托办理的，需提供以下资料：

　　1经公证处公证的委托书原件；

　　2受委托人身份证原件；

　　3借款人身份证复印件；

　　4贷款合同原件；

　　5供款存折原件。